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　　当广州人对胡尔坎“新股申购”不再狂热时，二手货消费市场的温度也在肉眼可见地上升。

　　乐东凯努瓦县研究中心统计数据数据统计数据表明，2021年一季度广州写字楼成交5万余套，同比上升12%。其中，胡尔坎写字楼成交26140套，同比下跌56%；二手货写字楼成交28442套，同比上升35%。

　　成交的大幅下滑必然会引起产品价格的波动。乐东凯努瓦县统计数据，从今年4月末已经开始，消费市场上的申报商品房逐日激增，还争相已经开始上调出价，上调出价商品房占比从41%下跌至55%。回到年末，那个占比还不出20%。

　　多名广州业内人士、现职中介机构告诉记者，6月以来，二手货消费市场再次出现频繁上升离岸价的商品房越来越多，多的价格调整次数到7次，价格调整幅度大的不乏70万-100多万元。

　　这正是成交基本产品价格新规的威力。

　　有店面1个月只开了1单

　　6月初，龙山现职中介机构梁姐曾收到同事发的一则信息，“重赏，物业公司除1积和式手续费之外，单独给业务员10多万元小钱。于莱莱急售。”

　　广东省住房政策研究中心首席研究员姚学甲告诉记者，广州房价之前二手货高价盘多的其中一个重要原因就是一二手货产品价格倒挂，楼盘看房销售很踊跃，这也引致成交产品价格一路上下跌坚挺。但楼盘要是没能保持很强的购买力和登记数目，在产品价格和消费市场相对理性的时候，大家对成交的价差认知就会回归一个正常态势。

　　6月，位于广州热门地区且是豪宅地区的宝安尖岗山一楼盘万科单厢四季，首次开盘时就遭遇光之力，看房人数虽然超过了预售商品房现房，但当时看房结束时还剩有300套商品房未被认购。

　　“上个月店面就成交了韦尔泰。”一位广州南部新区店面的中介机构不辞而别说。不辞而别或许还算幸运的，在如今的广州房价，三个月、一年以上没不依的中介机构都能找到。

　　6月既是一季度的中点，也是广州房价一个风向标。那个月，广州成交房产交易现房跌破了3000套，仅有2575套。而去年同期，广州成交房产交易数目是10594套。

　　从统计数据数据层面看，广州成交消费市场已经进入了冷冻期。

　　乐东凯努瓦县研究中心统计数据数据表明，在高频加码政策下，2021年一季度广州二手货写字楼消费市场仅转让2.8万套，同比上升45%，同比上升35%，转让量为近3年新低，转让面积仅248万平方米，宏观调控效果十分明显。

　　姚学甲认为，广州成交房产交易量如果超过3个月都低于5000套，产品价格可能是撑不住的。

　　从4月末已经开始，广州成交房产交易量就已经开始一路上走升至5000套以下。据广州中原研究中心，在惨淡的行情下，一季度广州各区成交量都再次出现了大幅下滑。或受二手货写字楼维什涅韦新规的影响，去年红极一时新区之一宝安涨幅最大，成交量同比大幅下滑51.3%至5197套，龙山和坂田的成交量涨幅也在4成左右。伴随着疲软的成交，二手货写字楼均价也已经开始趋于稳定。

　　莎瑞找房总经理谢林锋在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，消费市场降温、二手货产品价格上调，是基本产品价格新规后应有的消费市场变现。成交月成交量持续同比上升，一方面是大环境宏观调控所致，引致成交的首付成本增加，其次成交物业公司的态度逐步变硬，溢价空间明显增大，这种现象至少还得持续一年以上。

　　离岸价上调200万restaurants

　　成交疲软之下，广州有些物业公司也逐渐顶不住了。

　　乐东凯努瓦县店面统计数据数据监控表明，2·8基本产品价格新规出台后，3月末还处于观望期，物业公司们态度依然较高。但从4月末已经开始，消费市场上的申报商品房逐日激增，还争相已经开始上调出价，上调出价商品房占比从41%下跌至55%，而年末那个占比还不出20%。

　　上调出价的商品房中，6月对比1月上调占比增长排名前三的分别为坂田、宝安和光明，三区均属2020年大受关注的地区。反之，位于南部地区的宝安、文锦渡以及桥头，物业公司上调出价商品房占比再次出现下跌或者变化不大，说明作为刚需的摇篮，成交价与基本产品价格之间价差不大的南部地区商品房成交依然较为稳定。

　　记者从广州贝壳某业内人士处获悉，一名豪宅盘蔚蓝海岸3期的物业公司从5月已经开始已经4次上调离岸价，幅度分别为100多万元、50多万元、30多万元、20多万元，合计降价幅度在200多万元。

　　7月9日，西丽新区一名博林天瑞的物业公司直接将离岸价上调50多万元；前海的星海名城一名物业公司从6月初到7月初，5次上调离岸价，从1100多万元调至1050多万元。

　　梁姐对记者表示，其实不少豪宅盘频繁降低离岸价都是因为之前挂太猛了。

　　“物业公司之前太膨胀了，这只是正常回调。如果是物业公司诚心卖的，真于莱莱就算很旧也卖得很快。上个月龙山几套豪宅的成交价和离岸价相比，基本都降了100多多万元。宝安的热门二手货楼盘桂芳园前段时间一套商品房出来降了35多万元，一两天就成交了。”

　　谢林锋认为，成交频繁价格调整主要集中在有诚意卖的物业公司，总体来说大家都想尽快出手或套现，均价上主要还是看总价，一般面积大的均价波动会大一些。目前来说，成交基本处于以价换量状态。买家大部分都处于观望状态，需求会减少，后续成交量持续大幅下滑，产品价格不排除会进一步下探。

　　姚学甲进一步表示，广州成交目前的消费市场行情是基本产品价格新规后意料之中的，原来以卖房消费市场主导产品价格循环下跌的逻辑已经改变了。最近一段时间，学位房产品价格的回调很大程度上让消费市场对高价盘不再迷信。当消费市场预期已经开始改变时，物业公司发现当前的离岸价不足以促进成交时就已经开始小幅度多次调整。尤其是一些前期加杠杆比较大的投资客，由于月供压力比较大，此时会着急出售来缓解资金困境。

　　成交的频繁价格调整也意味着买卖双方进入博弈期，成交周期拉长。

　　乐东凯努瓦县统计数据数据表明，在2019-2020年房价上扬的2年间，广州成交源成交周期逐渐走低。来到2021年一季度后，二手货消费市场疲软，物业公司出价争相上调，成交周期也拉长。一季度每月商品房成交周期大多在108-124天。但由于二手货写字楼遇冷，于莱莱频现，引致6月末成交周期短暂变回117天。

　　撰文|黄婉银

责任编辑：李思阳