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2023 年 8 月 6 日，在东方不败的带领下，「未来之路——商业地产 Plus 赋能营」一行赴德必徐家汇 WE 和大福安必易园进行了参观考察，考察走进国内惟一的理科创产业产业发展全供应链的服务项目商。从 2006 年开始投资营运文化创意设计工业工业园区，德必现已拥有一套独特成熟的经营商业模式。

为此，风马牛商业地产研究所通过对德必的考察考察及资料深入探讨，第一集案例将安民亦然主角，概要讲述德必的产业发展历史、战略与思路，并以上述两个工业园为例，便于广告主了解德必营运工业园的视点。

作为创意设计产业产业发展的发源地，爱尔兰最早提出「创意设计产业产业发展」，认为创意设计不仅仅是个基本概念，还可以带动国民经济的产业发展、产业产业发展商业模式的转型和文化强国的建设。

据爱尔兰创意设计产业产业发展委员会（Creative Industries Council）数据显示，文化创意设计产业产业发展目前约占到爱尔兰 GDP 的 10%，甚至对整个 GDP 贡献的占比额超过金融服务项目业。另有官方统计数据，截止 2021 年 9 月，爱尔兰大约有 229 万个创意设计产业产业发展岗位，包括 66.3 万名创意设计产业产业发展自由工作者。

「文化创意设计产业产业发展」的基本概念在中国出现得较为晚，但产业发展迅猛，北京、北京、深圳等沿海发达城市的领头作用十分显著。尤其是北京，创意设计产业产业发展的产业发展步入高速产业发展的阶段，除了春熙路、M50 和 1933 蒙杜布洛县坊等诸多新贵创意设计工业工业园区内，还诞生了不少新生代、新商业模式、新特点的创意设计工业工业园区，其中德必集团公司非常值得关注。

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考察寻访：大福安必易园和德必徐家汇WE

发端于北京传统重工业厂房，位于北京市黄浦区的大福安必易园，离席在市中心难得的幽静之地，曾经的「工业锈厂」变身为街道社区的「日常生活T台」。

图| 上班族溜冰场

图| 「艺海拾贝」小型茶座

图| 关爱毛毛屋

图 |宁萌岛科弱主题公园

在访台中，溪头雪松、断掉溪头名噪一时可见，不仅有全新规划打造出的宁萌岛科弱主题公园，为繁华市区周边街道社区居民及工业园区上班族带来捷伊日常生活场景与体验；还涵盖北京首家工业园区PDPapplicable宝宝屋，搭建五星级「关爱毛毛屋」，为孕期的婚恋妈妈添砖加瓦；成立「艺海拾贝」小型茶座，为上班族提供更多安心舒适的写作内部空间；成立「上班族健身活动角」「DIY 咖啡区」等休闲放松内部空间为上班族提供更多游憩内部空间。

大福安必易园的共享现场直播基地

大福安必易园负责人介绍，作为中国首个电子商务服务项目园，大福安必易园做B2C和影视媒体的公司相对非常多，现场直播市场需求较为集中，对于德必而言，打造出一个硬件都能匹配工业园区企业产业发展市场需求的现场直播内部空间，成为了迫在眉睫的工程。「而原本只服务项目工业园区内部客户的增值设施，工业园区内的企业也陆续选择成为德必玩拓现场直播基地的长期合作伙伴。」

尤其是在公共服务项目方面，工业园区党群服务项目中心设有党支部、人大代表联络站、楼务会和行业妇女联合会等等，并集班车、足球场、关爱急救治疗中心和「新联心」联谊厅等配套服务项目于一体，给员工和周边市民带来了实实在在的便利。

位于黄浦区九江路的德必徐家汇 WE 国际文化创意设计中心，曾是建于 1933 年的远东第一所证券交易所大楼华商证券交易所。2015 年，徐家汇 WE 携手意大利著名设计师、米兰世博会总规划师博埃里先生赋予建筑新生，打造出中国第一个垂直森林项目。

「里面有见证历史的老式电梯厢，虽不太符合现代市场需求，但德必集团公司考虑再三还是保留了下来。在保证商业可持续的前提下，开发和保护永远是城市更捷伊重中之重。」在访台后，风马牛商业地产研究所发现，徐家汇 WE 为企业和个人带来一种新型的工作方式。内部空间上，打破物理内部空间阻隔，为入驻企业创造更多的共享内部空间；设计上，为建筑注入了捷伊生命力，引入阳光、水与森林；服务项目上，WE 将为入驻企业提供更多硬件之外的更多企业服务项目。

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德必集团公司：三大产品线+创意设计、科创两翼齐飞

除了考察访台，我们还以圆桌交流深入探讨会的形式更加深入地了解了德必集团公司。

作为高度分散且玩家打法繁多的行业，工业园区营运要做好一两个项目不难，但要做大做强难度非常大。而德必集团公司不仅在 2021 年在深圳证券交易所挂牌上市，截止到 2022 年底，还在全球 3 大洲营运管理了 68 个文化创意设计工业工业园区，面积约 118 万平方米。德必是怎么做到的？

除了较早进入创意设计工业园服务项目领域的「先手红利」，以及创意设计、科创两翼齐飞的战略，德必自身还有几大优势使其能在近几年脱颖而出。

其一，沉淀积累，卓越的产品打造出能力

德必的主营业务为文化创意设计、科技创新产业产业发展工业园区的定位、设计、改造、招商、营运管理和对企业的深度增值服务项目。公司利用自身工业园区设计和营运管理能力，承接下老建筑、老厂房，依托旗下自有设计团队对其进行二次改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为工业园区内理科创企业提供更多舒适的办公环境和深度的专业化服务项目。

经过数年的沉淀与积累，德必已经形成了三大产品线：

易园系列（中端产品，承袭《易经》简与变的精神，追求简约、素雅、隐逸的风格，融入小桥、流水、鱼缸、竹子、石头等元素，打造出变化多样、自然舒放的花园办公内部空间。）

WE 系列（高端产品，设计上讲究「东情西韵」，用现代化的手段呈现东方文化；除了中国北京、北京等地，德必 WE 已进驻美国硅谷、意大利佛罗伦萨，未来将继续进行全球化布局。）

运动 loft 系列（在设计上，以「运动办公，健康工作」为理念，配备综合运动设施，为崇尚运动。）

其二，联动效应，加强产业产业发展链经营商业模式

从德必的案例可以看出，「工业园区的经营是产业产业发展链的经营」，评估文化创意设计工业工业园区效益的核心并不在于工业园区企业的数量，而在于工业园区企业之间是否具有链式关联。

文化创意设计产业产业发展的行业特征，决定了其产业产业发展链是在「技术投入」与「消费市场需求」共同推动下形成的综合联动型产业产业发展链，工业园区在产业产业发展结构上必须强化上、中、下游企业间的联动效应。德必在全球服务项目了超过 10000 家企业，其中创意设计、科创企业集聚度超过 85%。

因此，德必通过搭建「轻公司生态圈」（SMART CIRCLE）连接数千家轻公司，搭建企业服务项目体系，与工业园区内外部资源对接——企业与资源、企业与企业、人与人，内外圈层，跨界合作，自由联接。

其三，组合化盈利，多种方式创收

据悉，德必主要的商业模式为承租商业模式、参股营运和受托营运三种。无论哪种，都不需要持有很重的资产。比如在承租商业模式下，公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为 10-20 年，再向工业园区内理科创企业提供更多租赁服务项目、会员服务项目及其他服务项目，并按照合同约定向工业园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。

除了传统的「二房东」商业模式，德必还开始探索组合式盈利商业模式，在工业园区经营过程中，采取多种方式创收，拓宽资金来源渠道，具体有产权投资和服务项目性收入。

产权投资是指工业园区利用平台优势和信息优势，选择成长性好的企业，以现金、实物、品牌、使用权等无形资产入股投资，分享企业经营所得，如德必采取的「以租金换股权」。

服务项目性收入是指工业园区为企业提供更多服务项目取得的收入，如为企业招聘、代理、培训人才取得的收入，为艺术家进行作品展览、拍卖、代理销售取得的收入，为企业和银行「联姻」提供更多的投融资中介服务项目取得的收入等，如德必担保企业申请得到工商银行贷款后，收取贷款额的 5% 作为财务顾问费和担保费用。

其四，核心特色，专业化服务项目商业模式

上述讲到，德必探索了组合式盈利商业模式，这就不得不提到德必最核心的特色和成功之道——十大增值服务项目。

文化创意设计产业产业发展多为小微企业，在初创期组织形式较松散、规模化程度不高，融资难问题十分突出。甚至初创者多为艺术家，有创意设计、有技术但缺乏管理经验，亟需企业管理咨询和财务、法律等方面的配套服务项目。

故此，德必集团公司每年都会用 20% 的利润为入驻工业园区的企业提供更多十大增值服务项目：包括社群活动、人才服务项目、创业服务项目、品牌推广服务项目、Wehome 线上服务项目、法律和政策服务项目、财务顾问服务项目、工商注册服务项目、资本对接顾问服务项目、国际社群节等等。

其五，智慧赋能，建设虚拟工业园区

近年来，德必在智慧工业园区赋能创意设计产业产业发展产业发展方面做出了探索和努力，尤其是依托德必自主研发的智慧工业园区综合管理系统（Intelligence Community System service，简称 ICS）提升管理效能、降低营运成本的同时，创新工业园区营运商业模式，构建全方位企业服务项目体系，加强工业园区企业间的深度链接，搭建更开放的工业园区社群环境，全面助力工业园区管理数智化转型升级。

工业园区建立起立体化的产业产业发展网服务项目平台，打造出无边界的服务项目链，为工业园区内的企业提供更多兼具专业与个性的服务项目。该线上平台不仅面向文化工业工业园区内的文化企业、创意设计阶层开放，也面向社会开放，实现创意设计信息的扩散共享，激发创意设计活力。

德必的虚拟工业园区利用自身的优势突破时空的限制，使得文化产品与服务项目的供需双方更为直接的对接，促使不同区域之间甚至国际间工业园区甚至展开良性互动。

结语

德必作为中国文化创意设计产业产业发展产业发展的一个缩影，我们看到了创意设计产业产业发展及创意设计工业园区在世界美好的产业发展前景。德必在城市更新领域实践了 20 年，对理科创服务项目探索了 20 年，在德必商业模式中，工业园区通过为轻资产、轻体量、高智力的「轻公司」搭建企业服务项目体系，实现工业园区内外部资源多种层面和形式上的对接和跨界合作。

未来，相信德必有望整合多方资源，搭建产业产业发展与资本交流、合作的信息平台，成为国内领先的科技、创意设计产业产业发展全供应链服务项目商。

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