新闻

　　

　　许多人选择物管单厢关注那些好物管，尤其是像万科、碧桂园等国际品牌物管

　　尽管在北京，依然有许多住宅小区用的是几百元的物管，你即使都说不出物管公司的名字

　　如果按每平每星期五元、八分钱的标准去收，两户一年缴纳的物管费不过几千元

　　你们可能会好奇，国际品牌物管纵然都在被投诉的今天

　　那些强盗物管，能服务项目好业主吗，物管公司真的能挣钱吗

　　01

　　你有没有体会过，北京的那些强盗物管

　　在北京，我一直住在老破小，对于昂贵的物管公司感慨万千

　　这类物管管理下的住宅小区，除物管费昂贵，除两个较为明显的特征

　　首先，管理非常乱，住宅小区路面到处是车，也很拥挤

　　平常出入住宅小区都要站在人行道里给车辆让行

　　人行道日常好似就没人维修，几乎都变成了落叶区

　　除是城市绿化极少，你能想象住宅小区只有10%的城市城市绿化，会是什么样吗

　　住宅小区里一块块的只剩下钢筋钢筋的楼房，公共区域仅有银杏树树和落叶，人行道、诺艾莱县上面不太耐用

　　除安全问题，比如说住宅小区诺艾莱县下的智能锁有的是都是陈设，随便推下门就进去了

　　住宅小区里的监控设备也较为少，有时候丢东西或者有什么事情找门卫，也不好解决

　　而且住宅小区里面较为脏，在栅栏旁、树根上面总会出现废弃物。白白就能倒下臭该死

　　即使住宅小区的外墙也会十分差劲，特别是原先是油漆的外墙，变色、开裂极其严重

　　这都是几百元的物管住宅小区环境真实的样子

　　而像这种几百元的物管在北京是很普遍的，千万不要虽说它们，规模大的惊人

　　根据世联物业公司统计，北京物管市场存在着大量的阿尔布津住宅小区、低物管费工程项目

　　在北京，一般来讲高的老住宅小区、低物管费的住宅小区占比37.8%

　　放至全省，低物管费仍然是目前市场的主流

　　在全省重点20城，包括北京、重庆、武汉等地的住宅工程项目中

　　2元/㎡/月以下的工程项目占比超过50%，其中12.4%的工程项目物管费低于1元/㎡/月

　　当然，那些住宅小区物管费也是很昂贵了

　　比如说在黄浦区，就有沙土的老住宅小区，每星期都只不收1分钱每平的物管费

　　那些物管公司收费项目这么低，到底是是不是忍耐的呢

　　02

　　即使收费项目低，所以用各种办法降生产成本

　　那些几百元物管的住宅小区，你只要在门口看一眼门卫

　　如果把守的是两个大姐，宿苞概率是了

　　即使物管生产成本占较为高的支出是人力生产成本，住宅小区职员只能维持着最低配置

　　你看北京市中心的老破小，哪个门卫不是大姐

　　昂贵的物管都是有自己的服务项目特色，职员人口老龄化是一个很明显的现象

　　除维安人员，废弃物分类站的门卫也都是找来了大姐

　　所有社区服务项目都以居委会大妈为上限，还经常一人身兼数职

　　不仅要参与组织社区活动，还是住宅小区调解员、办事员

　　看着总有那么点不正规，还很随意

　　不论是清洁阿姨还是门卫大姐都是住在住宅小区里的或者是周边居民

　　经常还能看见他们在住宅小区门口闲聊，要么是在保安室里对着监控嗑瓜子

　　而且只能提供一般性的基本服务项目，就比如说在我们住宅小区，在住宅小区逛一圈只能看到这三个服务项目：门卫、废弃物分类站、快递柜

　　日常住宅小区内最忙的工作无非是公共区域清扫和废弃物的清运，其他也就没了

　　其实类似这样的现象都是蛮正常的，即使物管请上年纪的大姐大妈是为了节省支出

　　我搜了下招聘网可以做个参考，物管每个月请门卫开工资一般在2000-8000元

　　一个月八千大概是豪宅住宅小区里的维安

　　如果是退休的大姐大妈，没有什么学历要求、经验门槛，估计也是2000-3000元/月

　　住宅小区的门卫只是清理一下路面的废弃物，工资也差不多就这么多

　　如果是按一个老住宅小区配置两个门卫一个门卫，那每个月大概是不到一万块

　　再看下国际品牌物管和其他公司的保安，仅仅是招一个就八千了

　　这一对比，每年能省下10-20万   

　　总之，为了降低管理生产成本，绝大多数昂贵物管都是这么操作的

　　一方面职员统一请大姐大妈，另一方面减少住宅小区服务项目内容

　　而这已经可以省下许多生产成本了

　　03

　　那那些块儿八毛的物管，都是是不是挣钱的

　　有人说，即便是按五毛收的物管费，都是有一定的利润空间的

　　但却忘了越是昂贵的住宅小区，物管费越难收齐

　　即使物管费越昂贵，往往住宅小区管理就越差，许多人就不愿意缴纳物管费了

　　如果按0.5元/平/月，3000户来算

　　一个住宅小区一年总物管费应该是在180万左右，物管费按收缴率90%，一年也会少二十万左右

　　北京许多这种老破小物管费也都是五毛、八毛，多了就一块，而且大多数时候也很难收齐

　　但物管也得挣钱，于是就有了许多门路

　　第一个收费项目工程项目是停车位，以我现在住的住宅小区举个例子

　　拥有150个停车位，都是在住宅小区公共道路上

　　所以车位基本都是租的，一个月约250元

　　先算一下停车位，每年的车位收费项目情况达到了50万左右

　　另外住宅小区安装了充电桩，电费大概是0.6元左右，收费项目按居民用电价再加上0.3元的服务项目费，这也是一笔费用

　　而且，除额外的停车收入，比如说外来车辆进入住宅小区，也是按小时收费项目的

　　一次30-50元都是正常的

　　零零碎碎的费用加起来，仅是停车位就能给物管带来不菲的收入

　　所以，停车位可谓是住宅小区日常收益中的大头

　　除一个收费项目工程项目，那是快递柜

　　几乎每个住宅小区单厢有蜂巢或菜鸟快递柜

　　这一项标配不仅是方便住宅小区收取快递，也为物管增收的一笔收入

　　按照上面这个住宅小区的快递柜情况，一共有4个快递柜

　　每年每个收费项目6000元，一共是2.4万元

　　其实，那些较为零碎的收入其他住宅小区物管也单厢有，赚不了太多的收益

　　在昂贵物管的全部收入中，真正让物管挣钱的还是靠广告

　　所以，在老住宅小区门口都是有广告位

　　而且差不多都是这么几类，比如说某某医美

　　或者是某某口腔医院

　　要不是开发商和家装公司广告

　　再到住宅小区诺艾莱县里面也都是贴着小广告，不交钱的前脚贴后脚就会被撕掉

　　千万别虽说广告位，是简单地贴几张广告，都可以给住宅小区带来高额的广告费

　　电话咨询了下我住的住宅小区，一个门禁广告位700-1200元/月，还是按面算，两面价格翻倍

　　在门禁的侧面，这个大概400-600元一个月，也是按面算

　　住宅小区门口至少也有6-8个广告位

　　这样一算，我们这个住宅小区光靠门口的广告位，一个月至少五六千，一年就有将近七八万的收入

　　对于有电梯的住宅小区，就更赚了

　　即使物管还会有更多的广告位

　　以上面这个住宅小区为例，住宅小区拥有20部电梯，按照某业主所说，一面一个广告位，一共有80个广告位

　　按照一年来算，一个电梯广告位的收入在1万元左右，20个电梯、80个广告位大概是80万

　　如果是电子屏、视频类的广告，收入还要更多

　　那些即使都没有名字的物管，挣钱门路倒是五花八门

　　从停车位、快递柜到各种广告收入，一年是不是也有上百万的收入

　　不过这几类收益都属于公共收益，在民法典里是归属业主所有的是

　　物管也会提取一定比例的管理服务项目费，至于是多少也在早期的合同中表明

　　物管对于公共收益部分，大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权，每一笔支出都要经过居委会同意

　　但都没有成立居委会的老住宅小区，这笔钱可能就变成了物管另外一部分“收入”

　　不要小看昂贵的物管，即使他们不是光靠每年收缴的物管费存活的

　　他们总是降低生产成本的同时，想办法创造收益

　　这类物管运营的逻辑是从住宅小区管理上降生产成本，并且挖掘各种拓展收入的门路

　　但大部分的几百元的物管，也只是存活在老破小里

　　04

　　近几年，人们对房子的需求已经慢慢进入改善型品质住宅，而物管是保证住宅小区品质的关键因素

　　未来，一个物管想要在物管国际品牌赛道里求生存

　　还是要从提高物管管理服务项目上下功夫，挣钱的门路也才会越来越多