假日前夕，我问两个老板娘做农园如果是不是挣钱
农园也许是近几年最跌宕起伏的金融行业之一
在经历了2015年以来的快速发展后，2020年的疫情仿佛踩了一脚撞车，也把一些人甩了这个金融行业
而在近十年来，随着封控的结束，农园金融行业也安和旅金融行业一起开启了加速模式
没人飞快下车，没人却因受不了挤迫而离去
没人在下坡中跌倒，没人却慢慢选准了花耳属
没人万念俱灰，没人却依旧在心满意足地寻找下车的形式
在这几年间，农园金融行业都在发生着什么？身处其中的个体又有着怎样的体会？
我找两个朋友聊了聊他们与农园金融行业的故事，以及大环境下的对个人优先选择
01
“丹东火了，但我离开了”
段段也许是丹东农园金融行业第一批出世的人，也是被挤下车的人
2022年初他下定决心做农园的原因很简单：就是为了多挣一份钱
那个时候，他所在的丹东该地旅游观光消费市场风起云涌
段段隐约觉察到，该地现有住宿产业并不能满足潜在的消费市场需求，下定决心进去试一试水
本想做最现代的宾馆，但觉得投资信用风险高，最终转向做农园
他还记得彼时刚开张的体会，紧张
因为这是他第一次做农园，周围也基本上没人做过这一行，缺乏认识和了解
甚至开张第一个月只来了2、3对个人，他一度认为他们创业失败了
但新房子一租就是半年，也只能坚持着做下来
转机出现在两个月后。彼时，丹东的“满族在逃郡主”火出了圈，段段的营生也随之起飞
“基本月月满座”
这一盛景一直持续到十一假日
“满族郡主”，图片来源：吉林新闻那是段段最高兴的时候：客单价高，客户打印服务项目时间长、念旧的事少，整个流程也开始走上正轨
然而2023年春节后，情况起了变动
由于哈尔滨、长春旅游观光起势，丹东被分流，租客更换变得频繁
该地农园也开始大量出现，“基本上三幢楼房里都有农园”
这带来的后果是，消费市场产品价格混乱，客单价被压低
虽然咨询质变大了，但成交量却在降低
上班之外，他晚上的时间都扑在了农园上，利润率点只有20%
要知道，2022年他念旧的事更少，利润率点却有50%
彼时段段的面前有捷径：靠做大规模或提高服务项目以提高利润率点，或者舍弃
他试著了前者，想通过提高配套服务项目把利润率拉高，发现没错；苦恼了两三个月后，他优先选择舍弃
如今他仍然关注着该地农园消费市场的变动
根据他的观察，经过一年的大浪淘沙，消费社会秩序有所恢复，产品价格和服务项目质量差别不大
但仍然是大鱼Junagadh，规模大的、自有房源没有成本的比较好，小农园经常没没人
不过，农园在他眼中仍然是一个好营生
他认为，投资年投资回报率在20%左右的营生已经极好，而农园高性价比更高，两套新房子年投资回报率可以做到100%以上
因此他之后可能会再次进入这个金融行业，但要看时机。“现在竞争对手太多，他们的竞争力也不够高”
02
“现代形式营运城市农园有信用风险，我优先选择转型做服务项目商”
历史学出身的爽子，是通过红瓦坡改造接触到农园金融行业的
如果让我形容，她就像是一个偶然坐上了农园这趟列车的人
而无论如何下坡或挤迫，她每当适时调整他们的位置，稳稳站住
2017年，她试著把他们的新房子放到Archived平台，发现绍尼县很极好；也是那会儿萌发了把天津翠谷改成农园的想法
两个月后，她遇到了农园业务的投资顾问，两人分道扬镳，下定决心推出两套新房子试一试水
那时正值农园金融行业的黄金期，消费市场回响很好，于是就做了下来，2019年时他们一共营运了30三套房产
爽子团队营运的农园之一。图片来源：小红书@设计师爽子然后就是疫情
疫情期间，农园金融行业整体客单价被拉的“很低”，他们也一度压力很大
好在彼时他们的营生体量不大，因此没有亏损得很夸张。“亏损了一些我们就开始行动了，转型比较及时，也就过来了”
不过也正是疫情，让他们坚定了之前的一个构思
前几年，随着金融行业经验的积累，他们逐渐意识到，如果用现代自持的形式营运客单价偏低的城市农园，信用风险太高
叠加疫情的驱使，他们果断下定决心转型：减少自持业务，扩大代营运业务
这一业务的核心是：通过设计和营运，帮助房东提高房产价值，做高盈利空间，并向房东收取20%的服务项目费
2023年，他们基本完成了转型，跑通了新的评估和调价机制
总的来说，相比盈利空间较高的上海消费市场，在天津，这是一个薄利多销的营生
也因此，爽子身边做类似营生的朋友，慢慢都退出了
爽子能够坚持下来的原因，一是她对盈利的要求没有很高；另一个是，她是那种只要盈利逻辑成立，就会一直做下来的人
实际上，目前，根据团队手中45套新房子的营运情况来看
2024年的单房消费只恢复到了2019年的70%、80%
但由于营生模式的转换，单房消费的起伏对他们的影响不再如从前那样大
转型带来的另一个好处是，他们可以以更快的速度扩大规模
他们今年的目标是把手里房源数量增加到50个以上
03
“这座新房子治愈了我，我要打造一个心灵疗愈之城去治愈别人”
和想挣钱的段段、偶然入行的爽子不同，大易做农园的原因具有更加浓厚的对个人色彩
是源于一场失恋
拥有一个农园本是他们共同的愿望，分手后成为了他他们的执着
为了找到喜欢的院子他跑了很多地方：太湖、长沙、潮州、海南……
在接近绝望的时候，他在泉州台商区龙苍村看到了一座番仔楼
他仍然深刻记得他看到它的那一刻，“灵魂就像是被闪电击中了，我感觉这座新房子就是在等我”
龙苍村是著名侨乡，“有十户八九侨”之称，村中的30多幢番仔楼大多建于上世纪三四十年代，融合了南洋和闽南特色
番仔楼。图片来源：小红书@泉州可遇小院看房后的第二天他就开始联系房东，三天敲定了所有细节，长租20年
从今年1月至今，他基本all in在这座老新房子的改造中
大到该如何做历史建筑修复，小到清理垃圾、拆屋顶扒地板、买材料、和邻居政府沟通……一切都要从头学起
“每天早上八点到工地，晚上八点才能回去，特别辛苦“
冷静下来后，大易觉得这个营生其实并不划算，甚至不确定能否收回成本
冲动和理性、梦想和现实的平衡，也许是所有浪漫的理想主义者都要经历的关卡
大易的梦想曾经照进过现实。在“小院梦”之前，大易还做过一个“青年旅舍梦”
2014年，他众筹18万在枸杞岛上开出了一个青年旅舍，并小赚了20%
不过，与百废待兴的龙苍村不同，彼时的枸杞岛是热门的旅游观光目的地。租下的新房子也只需要刷刷墙、做做软装，需求大，成本低
而如今的龙苍村，虽然位于炙手可热的泉州，但它并不属于热门目的地，村庄里也基本上没人
但大易打算迎难而上——他要享受创造一个度假区的成就感
基于他们的经历，他为他们的院子起名“可遇小院”，下定决心打造一座“失恋之城”，主打心灵疗愈，让那些遭遇感情创伤的人在这里找回自我
大易的故事和实践得到了不少网友的关注和支持。虽然暂未开张，但他的小院已经接待了近300人
目前，他的计划是7月农园开张，开始正式招募租客
在改造他们的农园之外，他还在和该地政府谈合作，以及组建团队，理想状态是找到4、5名全职；目前已经有7、8个朋友表示有意愿加入
最近他在忙的事是簪花活动，希望以此做一番商业化试水
04
“为了提高资产利用率，我把他们在恒大海上威尼斯的房产改成了农园”
我在小红书上还看到了一种农园老板
如果说前面两个朋友是主动下车，这位则有一点被逼无奈的意味
我看到的这位是启东恒大海上威尼斯的业主
因为喜欢这里所能提供的碧海阳光的生活形式，她买下了一处房产
后面发生的事大家应该都知道了
她购买时的标价大约是6000元/平米，目前据说跌到了3000元/平米左右
而由于工作和生活限制，这个新房子的利用率并没有期望中高
她的先生也一直说作为房产投资，这里的投资高性价比极低
也许是综合以上两个原因，2021年开始，她下定决心将小屋委托给农园营运机构打理，以提高资产利用率
恒大海上威尼斯洋房农园不过，其中一家农园营运机构的主理人告诉我，疫情后由于恒大海上威尼斯人流量腰斩，农园也没那么好做了
平均来说，目前两套新房子，房东每年能净赚4000-5000元。而之前，最低档次的新房子每年也能赚至少一万元
疫情期间由于没有营生，很多房东不再做农园
叠加房价下跌的压力，不少业主顶不住，把新房子便宜卖掉了
也因此，这家机构营运的房产数量，从疫情前的100三套，下降到了目前的不到70套
而对于这些尚未离场的业主来说，挣钱通常并不是最主要的，因为挣得实在不多
一个很重要的需求是房屋的维护和打理
“恒大业主基本都是全款购房，空着也就空着了；但因为临海，新房子一两年没人打理一定会发霉。所以打理的需求也是蛮大的。”
目前，这位主理人除了农园营生，还在做房产买卖
据她说这两个营生盈利的情况差不太多，农园仍然是一个可以长期做下来的营生
05
聊了一圈下来，我发现很难判断农园是否是一门好营生
没人认为它投资投资回报率高
没人认为它高性价比极低
还没人斩钉截铁地告诉我：农园是爱好，是生活形式，不是营生
这也许是因为，农园作为一个融合了地产、消费、文旅等多领域的金融行业，属性极为复杂
不同的区位、类型、产品价格段、客群，主理人是职业化营运还是兼职，新房子是租赁还是自持，都能为农园的实际营运情况带来变数
另外，大家进入农园金融行业的理由通常各有不同
没人带着较好的资源挖掘和整合能力而来，这通常意味着相对较高的投资回报率，但并非人人能拥有
而除了挣钱，作为年轻人梦想“三大件”之一，这个金融行业的特殊性在于它会被赋予很多个体化的想象
有一个朋友和我说，她非常喜欢做农园
受上一份工作的影响，她一度变得十分自闭；而做农园能让她遇到很多有意思的人，即使遇到事也能锻炼他们处理问题的能力
在这种情况中，不同农园主理人的特质和经历，会赋予农园不一样的体验
实际上，途家的一份报告中曾提到，2023年的农园消费市场正在走向“特色”和“体验”
97%的房东可以提供他们爱好和斜杠相关的服务项目
选准他们的特色和能够提供的独特价值，也许正是农园未来的一个重要的发展方向